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《房地产估价规范》之估价程序

1、自接受估价委托至完成估价报告期间,房地产估价应按下程序进行:
(1)明确估价基本事项;
(2)拟定估价作业方案;
(3)搜集估价所需资料;
(4)实地查勘估价对象;
(5)选定估价方法计算;
(6)确定估价结果;
(7)撰写估价报告;
(8)估价资料归档。

2、明确估计基本事项主要包括下列内容:
(1)明确估价目的;
(2)明确估价对象;
(3)明确估价时点。

3、在明确估价基本事项的基础上,应对估价项目进行初步分析,拟定估价作业方案。估价作业方案主要包括下列内容:
(1)拟采用的估价技术路线和估价方法;
(2)拟调查搜集的资料及其来源渠道;
(3)预计所需的时间、人力、经费;
(4)拟定作业步骤和作业进度。

4、估计机构和估价人员应经常搜集估价所需资料,并进行核实、分析、整理。估价所需资料主要应包括下来方面:
(1)对房地产价格有普遍影响的资料;
(2)对估价对象所在地区的房地产价格有影响的资料;
(3)相关房地产交易、成本、收益实例资料;
(4)反映估价对象状况的资料。
5、估计人员必须到估价对象现场,亲身感受估价对象的位置、周围环境、景观的优劣,查勘估价对象的外观、建筑结构、装修、设备等状况,并对事先收集的有关估价对象的坐落、四至、面积、产权等资料进行核实,同时搜集补充所需的其他资料,以及对估价对象及周围环境或临路状况进行拍照等。
6、完成并出具估价报告后,应对有关估价项目的一切必要资料进行整理、归档和妥善保管。

《城镇土地估价规程》之程序
宗地估价的程序:

(1)确定估价基本事项
主要确定估价对象、估价目的、估价期日、价格类型、估价日期等。

(2)拟定估价作业计划
需确定估价项目、内容、资料类型及来源、调查方法、人员安排、时间与成果组成等。

(3)收集资料实地踏勘
收集社会、经济、政治、环境等一般资料及宗地所处地区的区域因素,宗地自身条件、权利状况和利用状况及与待估宗地相关的土地和房地产交易实例资料等。

(4)相关资料分析整理
对所收集的相关资料进行分析整理,判断地价的走势和因素对地价的影响程度,确定相关估价参数。

(5)选定方法试算价格
估价人员应熟知、理解并正确运用宗地估价方法。对同一估价对象应选用两种以上的估价方法进行估价,得出试算价格。

(6)确定宗地估价结果
估价人员应从估价资料、估价方法、估价参数指标等代表性、适宜性、准确性方面,对各试算价格进行客观分析,并结合估价经验对各试算价格进行判断调整,确定估价结果。

(7)撰写估价报告书
宗地地价评估完成后要提交评估报告书。估价报告书包括《土地估价报告》和《土地估价技术报告》;报告书格式分为文字式和表格式。

拆迁评估流程
1、与委托方签订拆迁评估合同;
2、进行现场查勘并按规定做好记录;
3、分类确定样本点及其条件;
4、明确政府有关部门核定的被拆除房屋就近同地段同用途新建商品房交易平均价格;
5、以分类确定的样本点与被拆迁房屋同地段同用途新建商品房比较进行状况修正,评估样点价格;
6、确定拆迁房屋评估价格,出具拆迁评估报告。

 

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